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          新浪地產專訪丨小馬快裝竇婷:怎樣的“CPU” 能讓新派公寓和旭輝領寓這么快?
          2018-12-21

          改革開放40年,許多行業都在這股時代的浪潮中發生了翻天覆地的變化。在裝修裝飾行業,長租公寓帶來的新趨勢變化就一再顛覆我們以往的認知——


          • “100間50天,裝配式裝修極速裝改長租公寓”是怎樣煉成的?

          • 超出客戶預期,長租公寓裝修提前7天交付又是如何做到的?

          • 在“快”的外殼之下,裝配式內裝又應該具備哪些基本特點?


          帶著這些疑問,新浪地產“大國智造”系列特邀采訪了小馬快裝總經理竇婷女士,走進裝配式內裝這一時下熱門的新興行業。


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          預見未來,順應趨勢





          小馬快裝如同企業清新活潑的品牌名稱一樣,員工以80、90后的年輕人為主,充滿朝氣。作為一家2016年剛剛全面轉型為裝配式內裝的企業,小馬快裝的發展也成績斐然:已經成功地幫助新派公寓、旭輝領寓、安歆公寓、V+SPACE國際青創社區等長租公寓品牌,打造了各具特色的公寓項目。


          對于獲得的成績,竇婷女士將其歸功于企業對于市場趨勢的精準預判,以及對行業痛點清晰的認識。




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          新浪地產:今年是改革開放40周年,您認為改革開放賦予了企業哪些機遇?作為一家致力于長租公寓快裝服務的企業,您如何看待長租公寓的發展前景?


          竇婷:感謝改革開放對民營企業的鼓勵,我們有志于改變裝修行業落后面貌,借助先進的制造技術提高生產率,讓裝修行業成為一個值得尊敬、可以標準化生產的行業。改革開放促動了各行各業的蓬勃發展。


          在地產的黃金十年發展中,小馬快裝做的是土建施工,曾參與過龍湖、中海地產等房企的項目。自2015年起,我們察覺到了存量物業管理的機會,認識到了長租公寓這一新興業態的巨大潛力,2016年公司快速完成全面轉型,聚焦于長租公寓的裝配式內裝市場。


          從長期來看,長租公寓是一個充滿機遇的市場。首先,長租公寓完全符合“房住不炒”的要求。從2016年開始,國家就頒布了100多條政策及規范,從各個角度支持長租公寓的發展。房地產企業也順應潮流,萬科“泊寓”、龍湖“冠寓”、旭輝“領寓”等公寓品牌紛紛創建,其他品牌公寓如新派公寓、安歆公寓、樂乎青年公寓、V+SPACE國際青創社區等長租公寓品牌也都登臺亮相。因此,長租公寓的裝修需求潛力非常巨大,是以數個萬億計的市場。


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          新浪地產:在改革開放的浪潮中,每個行業都出現過許多優秀的企業,小馬快裝為何能在長租公寓的快裝領域脫穎而出?


          竇婷:小馬快裝之前的土建施工經驗,讓我們能夠更好地把握這個新興領域的痛點。對于長租公寓來說,它結合了家裝和工裝兩方面的需求:對C端租戶來說,他們希望擁有一個環保、舒適而時尚的中短期居住空間;而對B端客戶來說,他們最大的需求就是“快”和“省”。


          小馬快裝在這樣的大趨勢中,直擊“工期不可控,工人作業質量不穩定”的行業痛點,專注服務,提供專業的系統解決方案。


          對于C端租戶,小馬快裝通過調研客戶數據、整合客戶需求后發現租戶多為“25-35歲的年輕人”;在居住需求方面,則總結出“過渡居住時長為1年左右,22-30㎡時尚舒適的裝飾需求?!?/span>


          對于B端客戶,小馬快裝則解決了“工裝企業不了解長租公寓需求,傳統家裝企業又沒有合格施工隊伍,裝修質量不穩定,工期不可控”的矛盾。


          在小馬快裝的理解中,“墻材上墻代替膩子,不是真正的‘快裝’?!?/span>裝配式工業化快裝應該是一個全系統解決方案,包含物業勘察、產品評測與設計、工廠自動化生產、智能化物流配送、快裝施工系統(天地墻系統、布線系統、廚房系統、衛生間系統)、售后維保等系統有機協同起來才是真正的“快裝”。


          小馬快裝在梳理客戶需求、完善系統建設方面,依托項目實踐,自我革新,不斷進步。


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          自我顛覆構建快裝“CPU”




          把握時機、抓準痛點,是能夠在改革開放中脫穎而出企業的共性,但小馬快裝的成功不止于此。在不斷對行業和自我顛覆的過程中,小馬快裝還在尋求構建裝配式裝修的“CPU”。


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          新浪地產:我們正面臨著“中國制造2025”的全新挑戰,您如何看待向“智造”的轉型過程? 除了“快”之外,小馬快裝還有哪些優勢?


          竇婷:正如之前所說,裝配式工業化快裝應該是一個系統化過程的建設。在項目落地的過程中達到“快”,可以看作是“手腳”的功能。而想要實現“快”,在“大腦”中必須已經有完整的系統和工序,可以清晰地指導“手腳”。


          小馬快裝的“大腦”就是我們自主的研發中心。他們主要的一項工作就是不斷完善系統建設,構建快裝的“CPU”,真正做到“大腦指揮手腳”,這就是向智造轉型的最佳實踐。


          在“大腦指揮手腳”的過程中,我們一開始就會與客戶達成共識,確認長租公寓的風格和需求,這也是實現模塊化、標準化設計的基礎。比如我們在與V+SPACE公寓的合作中,就與客戶深度溝通產品和客群的定位,他們希望打造“玩出新花樣”的社區,并且配套了超大衣柜、空調、24小時熱水、公共休閑區、公共廚房、公共洗衣房、WIFI全覆蓋等全方位的家電和裝飾需求。


          小馬快裝在清晰了解客戶需求后,就會由傳統的平面圖轉向到“快裝技術深化”,按照快裝部品的規格進行“解析”設計。技術圖紙用于指導研發中心的調適裝配打樣。無誤后,向工廠下單完成部件的生產。目前正在施工中的項目,現場只有安裝的活兒,沒有濕作業。


          為了清除小部件切割留下的粉塵,項目上用大功率洗車專用的吸塵器來進行除塵控制,非常有效。去現場兜一圈子,鞋底和褲腳都是干凈的,纖塵不染。


          整體而言,長租公寓市場尚處于品牌建立期,品質對業主來說至關重要。公寓主最頭疼的問題就是:衛生間漏水、墻壁滲水、墻壁發霉、隔音不好……曾經有個長租公寓項目遭遇過衛生間漏水問題,衛生間的滲水波及臥室,讓公寓運營方面臨了進退維谷的難題。撤出租戶,運營長期蓄客的努力就會付之東流;不撤出租戶,則需要面對大量的網絡投訴。


          長租公寓一旦遭遇質量問題,對品牌認知的傷害就非常嚴重,這也是小馬快裝將“保質量”擺到與“保工期”同樣重要高度的原因。我們就是沖著這個難點和痛點而來,保質量,有保障。



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          新浪地產:從德國等制造業強國的經驗來看,“智造”離不開可靠的技術人才,小馬快裝如何進行技術人才的培訓和儲備?


          竇婷:人才儲備,我們認為是“手腳”的功能,也是我們研發中心的另一項重要工作。傳統的裝飾行業,除了開槽、涂裝等工藝的嚴重污染之外,還有一個極大的難題就是技術工人的缺失和斷鏈。如果不在系統建設和人才儲備方面進行自我顛覆,裝飾行業必然是一個夕陽行業。


          小馬快裝現在的工程集中在長三角與珠三角,裝修技能工都經過系統的培訓和項目實踐,杜絕掛靠。如今,小馬快裝建立了自己的裝修技能工團隊,有明確嚴格的安裝技能評級系統,讓快裝同樣擁有可靠的品質。


          愿意選擇裝配式裝修的長租公寓業主,本來就是希望通過增加10%左右的成本去縮減20%的工期,因此選擇誰作為裝修的合作伙伴,往往成為了長租公寓項目的成敗關鍵。


          以一個一線城市的4000平方米的標準項目為例,一個月的租金約40萬左右,如果在裝修的環節中拖延了半個月,純租金就會損失20萬,更不要提少運營半個月產生的丟掉的租金收入。


          除了長租公寓,小馬快裝還為標準化連鎖門店服務。標準化門店的裝修痛點主要是“交期”,傳統的裝修方法,由于材料、人工、質量等環節的不可控,裝修公司不敢做出承諾,或者是做出了承諾也拖延交付。小馬快裝,使用裝配式工藝完成一個200平米的標準化門店,用時16天,拆除、安裝、保潔三步到位。


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          新浪地產:“智造”的行業創新不再局限在制造環節,個性化、垂直化、物流倉儲等環節都可以極大地提升效率。作為一家裝飾服務企業,小馬快裝在哪個領域實現了突破?


          竇婷:在“智造”應用上,小馬快裝的研發中心致力于將BIM系統應用于內裝飾管理過程,在技術深化和適配合格后,將來提供給供應商的是完善的生產物料清單。最終實現數據信息化、物業工業化生產,再輔以智能物流運輸,將更加完美。


          在產品個性化方面,我們提出“以日本的精工工藝,像造汽車一樣做空間產品”的理念。但目前市場對裝配式快裝還處于觀望和淺嘗試階段,這當中也有銳意創新的企業,比如碧桂園“BIG+”、萬科“泊寓”、旭輝“領寓”等。旭輝“領寓”-柚米國際項目,全面應用整體衛浴系統,并成立了產品研發中心,采用了品宅全裝配式工藝打樣。


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          旭輝“領寓”-柚米國際項目


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          小馬快裝樣板間


          40年的改革開放步伐讓工裝項目、住宅裝修市場得以蓬勃發展,我們既見證了裝飾行業的野蠻生長,也見證了精工細作的工匠精神。如今,小馬快裝不但以自己的創新,填補了長租公寓等新業態的裝飾需求空白,更讓我們知道,裝飾裝修有了自己的“CPU”之后,也能夠成為“智造”企業的楷模。

          文章轉載自公眾號:新浪地產

          作者:陳利


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